在环顾全球REIT市场后，今期让我们更深入探讨不同类别REIT之特点。

REIT可按所拥有物业种类对经济的敏感度分成两大类：

经济敏感度：高敏感度、低敏感度

对经济敏感度高的物业类别是指有关物业的市场情况与不同经济周期呈现高度相关性，此类物业投资通常在经济环境正在增长及改善时表现亮丽。典型例子包括酒店及出租公寓大楼。

例子：纽约市

在发生九一一恐怖袭击事件后，经济出现放缓及航空安全措施引发忧虑，导致商务旅游几乎全面停顿。其后经济改善，而旅客对航空安全逐步重建信心，因而带动酒店客房需求亦稳定回升。部分物业类别的需求与经济活动之相关性较低，反而更受其他宏观因素所主导。

例子：地区性人口结构

护理院及医院需求主要受地区性人口结构所主导(例如老化人口)。故此，护理院及医院往往被视为「对经济敏感度低」的物业类别。可以预期拥有此等种类物业的REIT长线收入明显较平稳

对经济敏感度、物业种类、一般租赁期，可能影响不同类别REIT的需求之因素：

饭店：最短为1天 商务活动和休闲旅行意欲

区域购物中心：6 - 8年 就业增长和消费者信心

办公楼：3 - 8年 商业投资前景/信心

购物中心：2 - 5年 可支配收入及消费者信

出租公寓：30日 - 1年 住宅按揭的负担能力、就业市场信心及收入增长

工业仓库：8 - 15年 电子商务、制造业活动和消费者/企业支出

林地：不适用 房屋建筑需求

数据中心：3 - 10年 不断增加的数据量和外包趋势

医疗保健：10 - 20年 人口结构趋势

我们期望，今期的信息可让您更了解路博迈等富经验的投资经理如何分析REIT资产，以及在建立自有估值模型时的一些考虑因素。

REIT与其他房地产投资的主要分别

投资者: 你好。记得上期提及人口结构有可能影响若干房地产类别的需求，而「人口老化」乃近期热门的投资主题。请问有方法通过投资于相关房地产资产把握「人口老化」所带来的投资机会吗？

路博迈: 有。随着年长人口上升，对保健服务的需求也与日俱增，保健房地产因而可因人口结构趋势而受惠。

投资者: 如何投资保健房地产呢？投资者可以投资于医院或护理院吗？

路博迈: 是的，亚洲已有数家保健类REIT上市，例如 Parkway Life REIT 便是一家于新加坡上市且别具规模的保健类REIT，该公司在日本、新加坡及马来西亚管理多家医院及护理院。

投资者: 投资者直接买入一家医院与投资于保健类REIT有何分别？

路博迈: 由于REIT在股票市场的买卖流动性高，因此交易成本明显较直接买入实物房地产为低，税务效率也较持有实物房地产为高。相对上，基于投资者直接买入房地产需要自行管理，因此控制与参与度将较投资REIT为大。

投资者: 谢谢。

作者简介：路博迈是一家独立营运且员工百分百控股的投资管理公司，为全球的机构、顾问及个人客户管理股票、固定收益及另类投资，管理规模超过2,370亿美元。

本文中提到的房地产投资信托基金包括房地产经营公司 (Real Estate Operating Companies)。

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