每个人都有一个梦想：想有一个大房子，要有一个落地窗，午后，喝着咖啡，看着小说，悠然享受暖暖的阳光。

多年未见的闺蜜来北京出差，终于见上面了，又美了一大截，辣妈一枚，闺蜜说，今年打算买房，不知道全款买合适还是贷款买，二线城市房子总价 100 万上下，家里凑凑，全款没问题，我听后，从钱利用最大化的角度，给她分析了一翻，就闺蜜的买房案例，今儿来说说关于房子贷款的问题，如何买最划算：

• 全款买还是贷款买？
• 如果贷款，要提前还款吗？
• 贷多长时间？
• 等额本金还款呢，还是等额本息？

【Part1】全款买还是贷款买，贷款多少合适?

这个问题，还是比较好回答的，当然是贷款买啦，用银行的钱，岂不乐哉，如果你是土豪，请随意，现金实在没地儿去啦，买个房子玩玩，就不多说啦~

一一妈妈建议：贷款买，能用公积金贷款买是最好的啦，公积金政策近几年也是在不断的放宽，买房，租房都可以用，对买房最利好的就是贷款的上限又从 80 万提高到 120 万。

目前最新 2016 年公积金贷款的利率是 3.25%，商业贷款也在 4.9%，用商业贷款，利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

贷款：最大银行贷款额，最低的首付。

【Part 2】如果贷款，贷多长时间合适，要提前还款吗？

举个例子：地点坐标—武汉，总价 100 万 ，首付 30%，商业贷：4.9%8.5 = 4.165%，商业贷款 70 万。

贷款期限 30 年，等额本息和等额本金比较：

总利息等额本息：527180.89，等额本金：438539.79

等额本息多付利息= 527180.89—438539.79 = 8.86411

相当于 30 年的时间，多付给银行 8.86 万。

贷款期限 20 年，等额本息和等额本金比较：

总利息等额本息：332712.72，等额本金：292764.79

等额本息多付利息= 332712.72—292764.79 = 3.994793

相当于 30 年的时间，多付给银行 4 万。

很多朋友看到 30 年，等额本息的总利息是 52 万，等额本 43 万，坑爹啊，银行收了我这么多利息！！

其实呢，我们换位思考：

• 投资的利息只要大于 4.165%，就算不打折，4.9% 来算，假如主流可投的互联网金融 7.5%，如果你选择等额本息来贷 70 万，在开始的几个月，你每月就能多出 966 元的闲置资金（4374-340=966），一年 966*12=11592元
• 这 11592 就能帮你赚（7.5%-4.9%）=2.6% 的年化收益。

so一一妈妈建议：

按最长的时间贷款，能贷 30 年，就贷30年，如果每年都可以找到高于 4.9% 年化利率的投资，不用着急还银行贷款，这么低成本的资金，上哪儿找去~

请叫我雷锋，ok~

【Part3】等额本息 or 等额本金

• 等额本金，是一种「前紧后松」的还款法，每月还款额都会下降。这是因为每月需要还的本金一样，往后由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少，但一开始压力会比较大。
• 等额本息，是一种「平均分配」的还款法，每月的还款额都一样，月供里的一部分拿去还利息，一部分拿去还本金，前期本金比重小，利息比重大；后期反过来。

等额本金还款方式对比等额本息还款方式，同样的年限，支付的利息多，所以，朋友就觉得选择了等额本息还款方式，自己吃亏了。

BUT 真的是这样吗？

无论是等额本息或者是等额本金还款方式，其利息的计算都是用你借用银行的本金余额，乘以对应的月利率（约定的年化利率/12个月），计算出自己当月应该偿还银行的利息的。

两种不同的还款方式，利率其实是一样的。之所以计算出的利息不同，其实是因为你不同月份借用的本金不同造成的。

借的本金多，要还的利息就多；借的本金少，要还的利息就少。

举个例子：如果借款 70 万，30 年还清，利率 4.165%

上图，简单易懂：

还款总额上看，等额本金＜等额本息，主要是因为等额本金，前期本金还的多，最后占用银行的本金少了，自然利息少咯。

既然等额本金还款的利息少，请给我一个选择等额本息的理由？

因为，因为，我付了首付，没钱啦！

等额本金在还款初期的压力太大了，看图说话，等额本金法的前几个月的月供都 5000+元，而等额本息法只要 4000 多元，这就高出了 1000 大洋。对于刚交完首付，元气大伤的小伙伴们来说，实在是没法感受到这种先紧后松的好啊。

等额本息还款，用多一点的利息来减轻还款压力，么么哒~

另外呢，投资小心思，借用银行的钱，我们把结余下来的钱投资，利息只要比银行高，就划算！

【Part 4】哪类人适合提前还款 vs 不用提前还款

提前还款三类人：

1.传统保守党：钱只存银行，不做任何投资，不学习，不了解，不愿意承担任何风险的朋友，还是提前还了吧，为了生活更踏实，为了你的小心脏更安心。

2.土豪党：哈哈，突然中奖 or 暴富人群，土豪，请随意。

3.抵押党：这一类是高人哦，还了房子的钱，又拿房子去银行做抵押贷款，继续买买买！

建议不用提前还款的类型：

1.公积金贷款，商贷 7 折，8 折，公积金贷款利率才 3.25%，二套也才高一丢丢，这么低的成本，咱就偷着乐吧

2. 等额本金的还款方式，且期限已经超过三分之一，剩下的利息已经越来越少，就不用选择提前还款了。因为本金都已经还了大半了，每个月还的利息部分已经算比较少的了，实在没有必要给自己造成太大生活压力；

3. 等额本息还款方式，期限已经过了二分之一，当然也可以提前还款，不过一定要看准时间，选择利息低的时点还款才能节省较多利息，否则，也没什么必要提前还款。

请记住这个公式：投资回报＞贷款成本

思路很简单，找到年利率大于 3.25%，4.9% 的投资产品就 ok 啦，你就是在用银行的钱挣钱！

本文来源于【微信公众号：一一妈妈说理财】,作者【汪凡】，授权积木锦囊发表。