从昨晚到今天，朋友圈被“香港一地价跌70%，李嘉诚公司市值跌1400亿”的相关文章刷屏，真是吓死宝宝了！这到底是怎么一回事儿？

来源：凤凰财经

起源是公众号面包财经发表题为《香港地价跌到不足南京一半，李嘉诚公司暴跌1400亿》的文章：

文章先是讲了一则新闻事件，即香港在春节后拍卖的一幅位于新界大埔区地段第221号的住宅用地，楼面价只有19880港元/平方米，折合人民币不足1.7万。这一价格远较香港此前拍出的几块土地腰斩，低于北京上海的地价，甚至还不足南京河西近期土地成交楼板价（超过4.2万元/平米）的一半。再加上近期的流拍，得出结论：地价暴跌的同时，香港房价也接连跳水，香港地产业濒临崩盘危机。

另外，以李嘉诚旗下的长实地产在2015年6月完成世纪重组后，股价从最高时的77.2港币跌至最低的38.2港币，得出“长实总市值跌去1400多亿”。

最后，文章将香港地价与房价的暴跌归咎于香港“土地财政”：香港可以推向市场的土地大都掌握在港府手中，但香港政府历年来对土地供应量严格控制，人为推高香港地价和房价。

接着，在公众号天天说钱中，刘晓博详细地分析了新闻中的这块土地：

这块地在香港的郊区。但如果按照直线距离，距离繁华的尖沙咀只有大约15公里，距离中环只有大约17公里。如果换到北京，大约相当于五环和六环之间。据北京晚报2015年11月的报道，北京六环附近的土地拍卖中，楼面地价已经全面超过3万元人民币，部分已经达到4万！刘晓博得出，大约同样位置的土地价格，香港不到北京的一半了。但在后来的传播中，被解读为“香港地价不到北京六环的一半”。

文章还指出2015年9月2日，在同样位于新界大埔的第226号用地拍卖中，这块土地的地盘面积约为17,121平方米（同样指定作私人住宅用途，50年），最低及最高的楼面面积分别为36981平方米及61635平方米，成交价30.3亿港元。按照最高面积计算，折合每平米楼板价为4.887万人民币。

也就是说，短短5个月时间，同样一个区域的土地价格下降了66%！

又有一些延伸文章指出，2015年北京楼面价超过3万+的土地高达26宗，其中甚至有3宗位于六环外。一时间，“香港地价跌70%”、“低于北京六环外”、“不足内地二线城市一半”等甚嚣尘上。

地产专家来打脸：这么无知好吗？

中原地产首席分析师张大伟用基本常识反驳这种故意夸大的新闻！他表示：香港市场的确在明显调整，但人为制造恐慌明显是不负责任的。

一、这地块是有瑕疵的，价格不可以同比环比：

新界大埔区地段第221号土地地块年限50年，而且有明显的瑕疵，根本不可以和国内土地市场对比。

真实情况是咋样的？其实验证的办法很简单，看看土地出让文件：

土地文件很清晰：有瑕疵、有瑕疵、有瑕疵。

文件中都是英文，但伟哥博学多才，帮你们翻译一下，大意就是：

新界大埔区地段第221号土地有环保团体提出司法复核，政府是带条件拍卖，买家付款后得默默等候司法程序走完，政府胜诉才能开发。要是政府败诉，则原银奉还，不带利息。

关键是，香港是法制社会，这种扯皮的官司动辄几年的打，如果时间长，各种利息损失，都会导致成本提高。

在招标文件中明确7条：

1.政府不承担任何因法律程序所招致的任何损失

2.发展商如要延长土地发展完成期限，须要被征收补价

3.政府未来进行斩树工程或渠务工程勘测前，须交环评，并向申请人预先通知

4.申请人已扬言发展商若斩树会再申请禁制令，地皮或未来几年都难以发展

5.申请人若继续上诉，有机会抗争至终审庭，地皮可能数年内不能发展

6.一旦申请人胜诉，由于政府难以收回地皮，或因此会产生更多诉讼

7.一旦申请人胜诉，届时地盘即使已开始动工，发展商就要面临停工的风险，至于停工损失，发展商可依从民事诉讼程序，向政府索偿。

二、地块具体素质如何?

地政总署早前公布招标出售大埔荔枝山山塘路住宅用地。地皮地盘面积约405760平方呎，指定为私人住宅用途，最高可建楼面面积约1152824平方呎，地皮本于去年11月截标，受临时禁制令影响，政府延至本月截标。

中塬地产测量师张竞达表示，地皮位处大埔高地势，邻近翠峰盈邸、龙城堡、大埔宝马山等私人住宅屋苑。

由于地皮投资金额较大，地皮早前接获6份标书，以中至大型发展商为主，入标反应属理想。地皮于今天以每呎楼面地价1848元，地价21.3亿元批出，较市场下限低约4成。

受近日市道转淡影响，整体楼价及交投回落，早前亦相继有新界地皮流标，地皮剪裁亦有一定困难，及司法复核问题困扰，发展商对出价态度相当保守。同时亦反映政府决心推地，地皮底价订价能配合现时市况。

同区域在2015年11月成交土地11月5日，香港地政总署公布新界大埔白石角科进路的大埔市地段第213号用地的招标结果，最终由亿京旗下的晖隆有限公司以25.43亿港元获得该地块，批租期为50年。地块楼面呎价介乎3800港元

三、拿地的中海如何表示：

中海外地产董事总经理游伟光表示，当时入标已将司法覆核、地皮位置及规模等考虑入地价之内，公司认为地皮的可塑性高，未来拟建1,500个单位，投资额超过100亿元。

四、香港楼市到底如何?

楼市价量持续下跌，香港金管局总裁陈德霖进一步放松口风，直言若确认楼市进入下行周期，会将以前收紧措施适度放宽。

农历新年后首个周末，香港楼市依然一遍萧索。据各间代理行数据，十大屋苑周末成交量于极低水平徘徊，只录得2宗至5宗成交，买卖两闲下，楼市恍似陷入死胡同。综合市场信息，现时录得成交的多属大幅噼价个案，例如鲗鱼涌太古城最新录得成交噼价「两球」，将军澳广场亦有单位噼价约13%易手。业界指，大部分噼价单位均可在短时间内获承接，反映买家置业兴趣不减，预料农历新年后楼市将会慢慢复苏。

中塬地产亚太区住宅部总裁陈永杰亦指，近日股灾及大埔地低价售出等消息打击楼市，部分业主睇淡后市，大幅降价求售，尤其是新界区的细价物业，减价幅度达15%至20%。不过，大部分降价单位可在短时间内获承接，预料农历新年后楼市将会慢慢复苏。

事实上，最近录得的成交，大部分「越降越深」。中塬赵鸿运表示，太古城宁安阁中层B室，实用面积703方呎，3房间隔，塬业主去年11月放盘，叫价1,100万元，直至1月中减至938万元，最终以883万元将单位易手，前后减价217万元或19.7%，实用呎价12,560元。塬业主2007年8月以438万元入市，持货9年账面获利445万元，单位升值逾1倍。

将军澳广场2期5座中层E室，实用面积429方呎，2房间隔，附有装修。中塬柯勇表示，业主1月放盘时叫价560万元，后见新年前市况更淡静，于是调整价钱至510万元，最终累积减72万元或12.9%，以488万元将单位易手，实用呎价11,375元。

五、李嘉诚的公司跌了1400亿?

这好像是事实，但从2015年6月，全球股灾，市值跌掉千亿的比比皆是，苹果市值跌去1400亿美元、阿里巴巴也跌去千亿美元。整体看，并不能说这代表了香港房地产崩盘。

六、国内

最后，其实从土地价格对比看，国内一线城市的地价已经处于疯狂状态，很多地块的地价比房价要高很多，这种情况下，风险越来越大，另外如果单独只看北京的四环内、上海的内环，均价距离香港已经很接近了。

不是崩溃，但也是“寒冬”

虽然张大伟已表明，甚嚣尘上的香港的地产崩溃是人为制造的恐慌，但是香港房地产正迎来“寒冬”却也是不容忽视的事实。

据中塬地产统计，2015年1月份香港物业成交约3500宗，这是1991年1月以来的最低数。相关数据显示，2003年以来连续飙涨12年、涨幅达到3.7倍的房价似乎也要掉头向下了，2015年9月份达到顶点后，已下跌近9.5%。现时楼价指数已连续下跌3个月。

香港金管局总裁陈德霖2月15日对此土地拍卖低价暴跌事件表态，金管局需要时间来判断香港房地产市场是否进入下行周期。但同时，陈德霖承认香港经济面临挑战。

中国海外地产董事总经理游伟光向香港本地传媒表示，这一地块规模较大，可塑性高，故在出价时已考虑司法复核、地皮位置和规模等一系列因素。即便考虑诉讼周期带来的利息损失等各种资金成本，地价也难比周围地块低近70%。故此块土地以低价成交的主要背景，是香港楼市价格的普遍下调，或已开始令开发商看淡后市。

那么，香港为什么地价暴跌?

财经评论员齐俊杰分析主要有四个塬因。第一，港股大跌，消灭了大量的流动性，本来钱就不够，再被消灭了好多，自然无法支撑高房价。第二，香港楼市涨的太多了，自打98-03的危机之后，楼市一直上涨，涨了10几年了，也该调整了。第三，如今香港制造业空心化，只有房地产和金融，最近连贸易都下降，零售业也萧条了，中国土豪们都不去了。所以楼价失去了实体经济的支撑，下跌是个必然。第四，政治因素。

刘晓博指出，事实上，香港股市已经出现了超卖现象，目前以蓝筹股市盈率计算，已经是全球第三便宜的市场，仅次于俄罗斯和埃及。但即便如此，香港股市仍然跌跌不休。

香港是个自由港，资本来去自由。香港楼市高度资产化，而且价格偏高。股市都可以这样低估，楼市同样。但也应该看到，香港楼市目前仍然维持了严厉的限购措施，也就是所谓的双倍印花税等，此外还有港人港地等措施。如果港府放松对楼市的控制，尤其是放松内地人到香港置业的限制，香港楼市维持稳定是没有问题的。

香港楼市的走向?

刘晓博指出，鉴于香港中下阶层普遍对高楼价很有看法，加上近期社会矛盾趋于尖锐，适当让楼价下行也许是管理层愿意看到的。但如果下跌过多，也将威胁香港金融体系安全，让中上阶层不满。所以，考验香港政府管理智慧的时候到了。

至于内地一线城市的楼市，当然跟香港楼市有比价效应，香港楼市暴跌必然会打击北上深楼市。所以，从这一点上看，中央政府也不会允许香港楼市过度波动。

内地房地产会不会被传染呢?

齐俊杰分别比较了内地与香港在几大问题上面临的情况：

第一，港股暴跌，内地股市比港股跌的更惨，从去年开始一大波流动性已经被消灭。自打股市暴跌以来，你发现一个问题没有?二叁线城市的房价就开始有价无市，去年底也开始了下跌。这个春节很多回老家探亲的朋友都惊奇的发现，老家二三四线的房子，已经基本都卖不掉了。之所以一线城市还会涨，主要是有人供血，二三四线的流动性，源源不断的涌向一线城市。卖了老家的房子，在一线城市买一套，大家以为这样能够避险。这就跟在股灾开始的时候以为买入蓝筹股长期投资，不会下跌太多的心态是一样的。最后的结果必然是，这些蓝筹股熊起来的时间更长，跌起来的幅度也更大。

第二，香港楼市涨的太多，那么内地楼市呢？恐怕一点也不比香港楼市涨的少，有一个数据显示，按照香港人的收入计算，房价收入比在15倍左右，也就是说一个香港的普通收入家庭，不吃不喝15年才能买的起房子，这个指标已经高出了正常值一倍以上。而我们是多少，甚至是40倍，北京上海也都在30倍左右，换句话说我们的泡沫至少是香港的一倍以上。但很多小地方的房价比如3000、4000左右的，其实已经没什么泡沫了，大家不妨算算，拿你们那个地方的房价X100平米，再除以你那个地区的家庭平均收入（平均收入X2），最后得出一个数，如果在10以下，说明你那里的房价不高，如果超过15甚至超过了20，那就已经进入了泡沫阶段，而大家最相信的北上深，已经超过了30，可以说这个泡沫在人类历史上，乃至于世界经济史上从未见过。比次贷危机、97香港泡沫、日本楼市崩盘都要大。我把它比作坐在炸弹上吃大餐，不知道你有何感想。你看到的是美味，而我看到的是粉身碎骨的风险。

第三，香港制造业空心化，从去年开始大陆的制造业大多出现问题，原来的拼装制造、能源、五金、纺织品这些轻工业是我们民营企业，中国制造的标志。但去年下半年开始这些产业纷纷出现问题，大比例裁员停工，工人下岗失业，或者无限期休假。而过年的时候大家最大的感受就是今年收入真的少了。财富被消解了，房价必然难以支撑，所以你看到的二三四线的房子不好卖了，是因为基层财富没有了。而这种底层的流动性消失，会随着时间的推移向上传导。

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